Costa Verde RESUMEN EJECUTIVO

Resumen Ejecutivo / Lima 10- 01-2011
PROYECTO URBANO
NUEVA VISION COSTA VERDE
Manuel Zubiate / Arquitecto urbanista
Raúl Flórez / Arquitecto planificador

La Costa Verde es el espacio urbano ribereño representativo de Lima Metropolitana, ya que puede ser observado por 8 millones de habitantes de manera inmediata y panorámica. Más aún, Lima y Montevideo son las únicas capitales de América del Sur con borde al mar, pero en Lima este casi no se usa. Empero solamente hace cuatro décadas se tomó conciencia de ello y la necesidad que Lima diese frente al mar, a partir de los estudios del Ministerio de Vivienda y Construcción –que dirigiese el arquitecto Ernesto Aramburu Menchaca en 1972. El concibió la Costa Verde como parte de la ciudad incluyendo edificaciones de vivienda al costado de las nuevas playas. El actual plan aprobado para la Costa Verde es el denominado Nueva Visión - del cual somos autores- que pretende desarrollar la Costa Verde como un pedazo de ciudad con la vibración social que merece el contexto geográfico y humano. Sin embargo en los últimos dos años se ha desinformado a la población de su contenido caricaturizándolo, y de su validez legal. Este resumen pretende aclarar ambos puntos.

CRONOLOGIA DE LAS NORMAS DE LA COSTA VERDE
• Ley No 26306. Mayo del 1994. Se crea la Autoridad del Proyecto Costa Verde APCV, que tiene como finalidad realizar el Proyecto Costa Verde, sea a través del sector privado, las municipalidades distritales y la Municipalidad Metropolitana de Lima. Asimismo, se encarga de realizar un Plan Maestro de Desarrollo y su reglamento de usos del suelo, habilitación, construcción y medio ambiente. Se define que la APCV es la instancia final en los temas normativos de la Costa Verde.

• Plan Maestro 1995-2010. Siguiendo sus atribuciones, la APCV generó el Plan Maestro denominado “Cara al mar” y publicado en noviembre de 1995 con su “Reglamento de usos del suelo y del mar, habilitación urbana, construcción y medio ambiente de la Costa Verde”. Tuvo amplia discusión antes de su aprobación por los colegios profesionales de arquitectos e ingenieros habiendo consenso en sus propuestas. Allí se indicaban construcciones - para usos variados - en aproximadamente en el 20% sobre el mismo acantilado pero también concesiones de servicios entre la pista y el mar. Durante su vigencia y su normativa se construyó LarcoMar y posteriormente varias concesiones en Barranco que al ser severamente criticadas (justificadamente) condujo a la Autoridad del Proyecto de la Costa Verde – APCV a actualizar y adecuar esta normativa. No se construyó nada mas sobre el acantilado básicamente por un problema de accesibilidad de los usos.

• NUEVA VISIÓN, Acuerdo No 863-2006-APCV. Por ello, la autoridad contrató durante el 2006 el estudio denominado “Nueva Visión para el Corredor Ribereño de la Costa Verde”, dirigido por el arquitecto Raúl Flórez. En el estudio, se formula las críticas al Plan Maestro y se dan los lineamientos básicos para la actualización del Plan Maestro del 95. La Nueva Visión fue aprobada por unanimidad por el directorio de la autoridad y reemplazó al Plan Maestro de 1995. Su propuesta es simple y eficiente, (se explica en mas extensión adelante)

• Aprobacion de la Nueva Visión. Ordenanza Municipal No 998 del 12 febrero 2007. La Nueva Visión fue elevada al Consejo Metropolitano, fue revisada por la Comisión de Desarrollo Urbano y aprobada por unanimidad por el Consejo encargando a la autoridad que defina apruebe y presente la siguiente etapa denominada: Zonificación Volumétrica-Usos del Suelo-Parámetros Urbanísticos y Arquitectónicos que debiese ser ratificada por el Consejo. Es decir, se pide continuar y profundizar.

• Aprobación de la Actualización del Plan Maestro de acuerdo a la Nueva Visión. Acuerdo No 889, Sesión 240 de la Autoridad Costa Verde del 31 octubre del 2007.
Dicha “Actualizacion del plan maestro de la Costa Verde Urbano” fue encargado al arquitecto Manuel Zubiate y un equipo. A su vez se contrataron varios estudios técnicos: de Tránsito y una Encuesta de Opinión con preguntas y exposición de dibujos - a 4 sectores de la poblacion de Lima - que dió una aprobación promedio del 87%. Los estudios fueron coordinados y sustentados varias veces a la Comisión de Desarrollo Urbano de la Municipalidad que hizo interesantes aportes como también al Instituto Metropolitano de Planificación. La ordenanza, y los planteamientos principales fueron ampliamente difundidos por la prensa. Los autores, arqtos Flórez y Zubiate tuvieron varias entrevistas en radio y televisión explicando la Nueva Visión. La APCV expuso los 120 planos y textos en su pagina web oficial durante un año desde su aprobación como proyecto oficial generando un interés y dinámica de iniciativas privadas, tal como las encuestas lo señalaban.

• No inclusión en la agenda del Consejo Metropolitano. La APCV elevo la Actualización del Plan Maestro al Consejo y nunca fue puesto en agenda. Tampoco se levantó la aprobación de la Nueva Visión.

• Conferencia de prensa de febrero 2008. El alcalde de Lima, Dr. Castañeda, dio una conferencia de prensa expresando que no habría inversión privada en la Costa Verde contradiciendo la decisión de la APCV comandada por su representante, al Consejo Metropolitano y a las opiniones del IMP señalando a la vez al Arqto Augusto Ortiz de Zevallos como asesor de la Costa Verde. El arquitecto no fue contratado por la APCV, la única autoridad con capacidad de legislar sobre la Costa Verde. Las aprobaciones sigen vigentes y nunca ha habido un acuerdo para derogarlas. A enero del 2011, la nueva Visión sigue publicada en la pagina web oficial de la APCV como válida.

• Perspectivas del Arq. Augusto Ortiz de Zevallos. El arquitecto ha criticado la Nueva Visión proponiendo semejantes equipamientos públicos con malecón y parque lineal pero sin usos y sin espacio de actuación privada. Ha hecho una amplia difusión de perspectivas y apuntes de su propuesta pero no ha presentado ningún proyecto definido y acotado. No ha sido contratado por la APCV y no figura, hasta donde hemos podido comprobar, en ningún portal oficial del gobierno con una propuesta urbanística aprobada. Sus planteamientos no han pasado el necesario sistema SNIP obligatorio para inversiones públicas y tampoco cuenta con una “licencia social” que acredite un concenso de la población. Por tratarse de propuestas de diseño tampoco ha habido un concurso arquitectónico abierto. Las propuestas han sido recogidos por la electa alcaldeza de Lima a quien asesora en temas urbanos pero no existe tal plan a aplicar. Pero a la vez, ya varias instituciones públicas están invirtiendo en la Costa Verde siguiendo sus lineamientos de hacer un parque.

EN QUE CONSISTE LA NUEVA VISIÓN
• La “Visión Urbanística de la Costa Verde”, no es un proyecto, sino un PLAN URBANO ESTRATÉGICO, ya que establece los lineamientos generales para la ejecución de este gran espacio público de la ciudad, así como los estándares requeridos, pues como todo Plan, elabora las guías generales para el proyecto, y sobretodo establece la forma cómo se financiaría y cómo se gestionaría. Está presentado en 3 volúmenes de 120 planos, especificaciones y diversos cuadros de inversión, un Reglamento de Usos, 4 volúmenes de encuestas de opinión pública, estudio de tránsito entre otros.

• La concepción de la Nueva Visión es simple pero sintetiza todos los componentes que hacen viable la realización de un pedazo de ciudad en la Costa Verde que se financia con los recursos de la misma tierra ganada al mar. Las características principales son:

1. La pista se desplazaría en aproximadamente 20% de su recorrido - en los lugares con suficiente área - hacia el lado del mar dejando un espacio libre entre la vía y el acantilado.

2. Entre la pista y el acantilado se construirían los nuevos usos sobre una ancha vereda o paseo que permita la circulación y vitalidad de uso. Con estos usos se garantiza que la población asista a toda hora con seguridad a la Costa Verde pues equivaldría a colocar varios conjuntos LarcoMar pero en el nivel de abajo (con su seguridad contra sunamis). A la vez se acerca la ahora inalcanzable playa con la ciudad de arriba complementando los equipamientos de arriba y abajo con mayor facilidad, sin cruzar la pista. Se implementarían 6 funiculares o teleféricos. El movimiento de la pista no le cuesta al Estado

3. Hacia el lado del mar se planea el malecón principal, ciclovias, servicios y parque longitudinales para lo cual ha indicado los estándares y costos aproximados. Para el cruce de la pista y al igual que todos los balnearios del mundo, se permite una velocidad de hasta 60 k/h en la via. O sea, habría vitalidad hacia ambos lados de la via.

4. Todo ello no le cuesta al Estado pues los recursos provienen de inversionistas privados. Invirtiendo en el 9% de la superficie plana de la Costa Verde se financia el 100% de la Costa Verde y se garantiza la asistencia de la población de todos los niveles económicos. Excepcionalmente se han considerado varios ATEs (Areas de Tratamiento Especial) que requieren un financiamiento especial de las areas actualmente en operación, por ejemplo el restaurante Cala, la Policia Nacional, clubes entre otros. Para Barranco por ejemplo se ha diseñado un anteproyecto que absorve las concesiones otorgadas en un solo conjunto.

5. En conclusión , la proyecto garantiza la sostenibilidad social, económica y medioambiental y proponemos que se aplique previa adecuación a las nuevas circunstancias, por ejemplo, las edificaciones construidas indebidamente en el acantilado de Barranco.

EJEMPLOS MUNDIALES
• Como buenos ejemplos ilustrativos de tan experimentado esquema urbano para no salir de Lima, mencionamos el público Parque de Miraflores o el de Jesús Maria con negocios privados de uso público de su perímetro. Ejemplos en el mundo se cuentan por docenas: Rio de Janeiro, Viña del Mar, Montevideo, Montecarlo, Saint Tropez, Palma de Mallorca, Barcelona, Truro entre muchos más. Si se trata de regeneraciones publicitadas, la experiencia de Bilbao empleó semejante sistema de proyecto público con inversión privada. La misma tipología adecuada a las características tan peculiares y únicas de la Costa Verde estamos proponiendo para Lima porque hacia allí nos conducen las condiciones económicas y sociales.

DESINFORMACIÓN Y VACIO DE AUTORIDAD
• Lamentablemente, en repetidas oportunidades se ha criticado a la Nueva Visión describiéndola falsamente como una fila de edificios a lo largo de toda la Costa Verde, que ocultarían el acantilado, con el propósito de hacer negocios inmobiliarios con el riesgo incluido de privatización de las playas públicas. Es decir se ha caricaturizado un plan serio donde se establece no sólo el rol que debe tener la Costa Verde, sino que comprende los lineamientos básicos para su desarrollo, la forma como se financiará (sin dinero del estado), así como el modo de gestión que deberá llevarlo a cabo y con el estableciendo incluso del rol promotor que cada distrito - propietario del suelo que le corresponde en la Costa Verde - debe cumplir.

• La Costa Verde será exitosa si hay gente que la use; y para ello debe ser parte de la ciudad con gente, usos, actividades. No debe ser un espacio vacío marginal, tal como ahora puede verse en Magdalena, donde se ha hecho parte del “proyecto Costa Verde” que se quiere implantar en toda su extensión. Ello es consecuencia de plantear un parque que se encuentra a una diferencia de altura equivalente a un edificio de 20 pisos.

• Finalmente a consecuencia de los cambios de decisión y de opiniones irresponsables se ha producido un vacio de autoridad y caos en tan importante espacio limeño y ese vacio se ha llenado por varias instituciones que –con buena intensión – tratan de cubrirlo cada uno con su punto de vista: un par de ministerios del gobierno central, la propia Presidencia de la República, las municipalidades ribereñas cada una con su agenda, la APCV que aun publica parcialmente la nueva Visión, EMAPE con el diseño de la carretera, los dibujos del arquitecto Ortiz de Zevallos. Es fundamental alinear los actores bajo un ùnico libreto adecuado.

Leer más...

Entrevista TV Hora 8

www.youtube.com/watch?v=Zxzu8PBUgcY&feature=related

Leer más...

COSTA VERDE DE LIMA

Por Arq. Manuel Zubiate Vidal

Director y coordinador del Anteproyecto “Nueva Visión de la Costa Verde”

Lima, 05 de Octubre del 2010

Descripción de la “Visión Urbanística de la Costa Verde” elaborada por nuestro equipo (aprobada por Ordenanza No 998, 15 feb 2007)

La propuesta para el desarrollo de la Costa Verde de la candidata Susana Villarán elaborada y someramente planteada por su asesor, el arquitecto Augusto Ortiz de Zevallos (AOZ), consiste según la escasa información que se dispone, en desarrollar un parque lineal a lo largo de la Costa Verde, fundamentada en la creación de un espacio socialmente inclusivo.

El principio de inclusión social a través del espacio público es la base central de nuestro trabajo profesional y fundamento principal de la “Visión Urbanistica” desarrollada por nosotros. La gran diferencia es "cómo logralo".

Sobre la propuesta de AOZ, debemos mencionar que a la fecha, hemos visto varios dibujos en publicados en medios impresos de gran tirada, en virtud de su conocida aproximación a dichos medios.

Queremos dejar establecido las severas limitaciones de la propuesta presentada por AOZ debido a:

1. En primer lugar, estamos convencidos que difícilmente el parque lineal planteado tendrá visitantes por encontrarse ubicado 60 metros debajo de la ciudad, lo cual equivale a la altura de un edificio de 20 pisos, o su equivalente a 350 peldaños, que resultan desgastantes para las familias que pretendan descender tamaña altura para luego volverla a subir. Todos los parques exitosos del mundo están al mismo nivel de la ciudad.
2. Segundo, dado que no permitirá contener funciones y locales urbanos que realmente atraigan y abriguen a la población no habrán más lugares de refugio que no sean las pérgolas y bancas. Según todas las evidencias empíricas en materia urbana, nadie asiste a un espacio que no tenga “atractores” y menos aún a un espacio con fuerte brisa durante buena parte del año, como nuestra fría Costa Verde. Basta apreciar las inversiones realizadas en Magdalena que lucen vacías los fines de semana. Incluso se ha remarcado que en la Costa Verde “no se va a hacer nada de nada” con lo cual nosotros, le añadimos “y por tanto, no habrá nadie”.
3. Tercero, la propuesta de AOZ no ha sido contratada por la Autoridad del Proyecto Costa Verde-APCV, única entidad encargada por ley de elaborar el Plan de Desarrollo de la Costa Verde y que tiene como ámbito legal desde el borde del mar hasta la pista de borde superior del acantilado.
4. La estimación de 200 millones de soles, que AOZ menciona y que la candidata repite, como monto de inversión del proyecto, aparecen de la nada pues evidentemente no existe una planta analítica del parque, ni especificaciones técnicas que expliquen las características de los acabados, sino únicamente dibujos de pérgolas, escaleras de acceso de 350 peldaños empaquetados por una baranda blanca, un anfiteatro para 5,000 personas, lagunas de agua de mar re-circulante y puentes sobre la pista que menciona que deben ser ampliada a 3 carriles por sentido.
5. Por último, la propuesta no considera el financiamiento como parte del proyecto, aspecto fundamental en toda inversión pública que se hace en el Perú (y que puede realizarse luego de obtener la viabilidad del Sistema Nacional de Inversión Pública – SNIP). Según versiones de AOZ, el dinero deberá ser puesto por el gobierno central, diciendo en otras oportunidades que debería “hacerse una chanchita” (sic, entrevista de la revista Caretas).

En conclusión estamos frente a un proyecto de buenas intenciones pero con un atraso de 40 años en su concepción debido a su insostenibilidad.

Proyecto Nueva Visión

En contraposición la “Visión Urbanística de la Costa Verde” elaborada por nosotros, no es un proyecto, sino un PLAN URBANO, establece los lineamientos generales para la ejecución de este gran espacio público de la ciudad, así como los estándares requeridos, pues como todo Plan, elabora las guías generales para el proyecto, y sobretodo establece la forma como se financiaría, y como se elaboraría (Modo de Gestión).

La Nueva Visión fue contratada por la Costa Verde y aprobada por unanimidad tanto allì como en el Consejo Metropolitano, consta de 3 volúmenes de 120 planos, especificaciones y diversos cuadros de inversión (en hojas de cálculo interactivas), un reglamento de usos, 4 volúmenes de encuestas de opinión pública de los diversos actores urbanos, un estudio de tránsito.

Lamentablemente, en repetidas oportunidades se ha criticado el proyecto, describiéndolo falsamente como una fila de edificios a lo largo de toda la costa verde, que ocultarían el acantilado, con el propósito de hacer negocios inmobiliarios con el riesgo incluido de privatización de las playas públicas. Es decir se ha caricaturizado un Plan serio donde se establece no sólo el rol que debe tener la Costa Verde, sino que comprende los lineamientos básicos para su desarrollo, la forma como se financiará (sin dinero del estado), así como el modo de gestión que deberá llevarlo a cabo; estableciendo incluso el rol promotor que cada distrito - propietario del suelo que le corresponde en la Costa Verde - debe cumplir. Debemos dejar claramente señalado que “La Visión Urbanística de la Costa Verde” elaborada por nosotros, y aprobada por Ordenanza No 998, no es sólo un dibujo, sino un conjunto de instrumentos seriamente diseñados por un importante grupo de especialistas, y no por la visión iluminada de un “demiurgo”.

La concepción de la Nueva Visión es simple pero recoge todos los componentes que hacen posible la realización de un pedazo de ciudad en donde “… del mismo cuero salen las correas”.

Espacio con actividad: viabilidad social

Para que la población de todos los sectores económicos, incluyendo minusválidos, niños y ancianos, desciendan a la Costa Verde, desde altura desde la ciudad, necesariamente para gozar de la vista al mar, tienen que haber “reales atractores” que funcionen como abrigo contra la dura intemperie los cuales viabilizarán el transporte público, privado y el mecánico.

Para lograr que este espacio sea vivo, debe permitirse el desarrollo, en algunos espacios a lo largo de la Costa Verde, de diversas edificaciones con usos diversos y para lograrlo es necesario desplazar la actual pista unos metros hacia el mar en los lugares de mayor ancho dejando el espacio necesario para los locales. Esos espacios están debidamente acotados en los planos respectivos.

Así, hacia el lado del mar se ha planeado un malecón con ciclovìa y todos los servicios de alta calidad distribuidos, dimensionados de acuerdo a estandares internacionales y finalmente "costeados" como parte de la ecuación económica. Hacia el lado del acantilado se ha planeado una ancha vereday espacios en donde se concretara la vitalidad de las actividades a toda hora y todo el año. Los servicios están especificados función por función.

Financiamiento: Viabilidad económica

Esta inversión la hemos calculado en alrededor de 500 millones de nuevos soles; pues debemos recordar que en más de la mitad de la Costa Verde se debe proteger el área ganada al mar a través de un enrocado de borde sumamente costoso.

En vez de que el sector público invierta esta enorme cantidad, el riesgo lo asume el capital privado financiando el espacio público ya reglamentado y especificado en los estudios, a cambio de un pequeño porcentaje de espacio privado entre la nueva vía costa verde y los acantilados, donde se desarrollarían aquellas actividades que justamente buscarán brindar a la población visitante el abrigo, la protección, y las facilidades para su disfrute, que como en todo Lima estarían al alcance de los diversos bolsillos. Los visitantes que simplemente desee pasear lo podrán hacer con la protección de la comunidad asistente. La actitud del público esta ya estudiada: "la gente va donde hay gente" (Jan Gehl).

O sea, la inyección de capital privado se concibe como un medio y no como un fin en sí mismo como malévolamente pretende asustarse (y quien habla de campañas del miedo ¿no?). Así funcionan decenas de exitosos balnearios de todo el mundo. Así se han logrado también decenas de nuevos desarrollos de “frentes marinos” con este sistema que tiene nombre propio: asociación público – privada con desarrollo urbano de usos mixtos bajo una rígida reglamentación hecha por la Autoridad. Con esta masa crítica poblacional si se hace viable un servicio de transporte público costero o la implementación de 6 teleféricos ya previstos en ubicaciones estratégicas.

La “Visión Urbanística de la Costa Verde” fue aprobada por unanimidad por Ordenanza N 998 del 15 febrero del 2007, pidiendo también la elaboración del anteproyecto definitivo. Ese Anteproyecto definitivo fue aprobado también por unanimidad por todos los alcaldes presentes en la sesión 240 de la Autoridad Costa Verde el día 31 octubre del 2007.

El frente de las edificaciones equivale a un máximo del 18% del frente del acantilado con una masa edificatoria que permite el financiamiento del necesarísimo espacio público. Con ese 18% se financia el 100% quedando el 82% libre para ver la naturaleza del acantilado. Nos preguntamos si hay la necesidad de aceptar la subjetividad de algunos pocos arquitectos que quieren ver el acantilado totalmente libre de obstáculos frente a la necesidad objetiva que tienen todos los limeños de usar y gozar de la costa generado luego de un esfuerzo colectivo de Lima de varios decenios de años. También nos preguntamos si por el dogmatismo de rechazar el capital privado se deba condenar a la población de Lima a sufrir la Costa Verde con pérgolas abandonadas.

Viabilidad ambiental

El motor debe ser un ganar – ganar. Debe ganar en primer lugar la población de todos los niveles de Lima, que puede asistir a un frente de mar seguro y protegido. Ganar la ciudad que se integra al circuito de ciudades mundiales con un borde costero de dos niveles de 18 km. Ganar el medioambiente porque se financian las defensas contra el mar, se consolida el inestable acantilado, se siembran arboles y se coloca una población que puede respirar el saludable aire marino. Ganar las municipalidades provinciales y distritales que aumentan su área de uso sin que le cueste el mantenimiento. Ganar la ciudad de arriba al concentrarse las actividades lúdicas fuera de las áreas residenciales. Ganar los inversionistas inmobiliarios porque las edificaciones se erigen sobre terrenos planos. Ganar los inversionistas comerciales. Ganar la población de menores recursos porque habría ofertas de todos los niveles económicos. Ganar la posibilidad de realizar arquitectura de calidad que podría ser definida a través de concursos. Gana en seguridad por tener una ciudad que funcione a todas horas todos los días del año. Ganar las personas que obtendrán un nuevo empleo sano. Ganar la circulación vial al bajar la velocidad a 60 Km/hora minimizando la posibilidad de accidentes. Ganar la democracia porque se obtiene un espacio que mezcla todos los sectores sociales y construye ciudadanía.

Ejemplos mundiales

Como buenos ejemplos ilustrativos de tan experimentado esquema urbano para no salir de Lima, mencionamos el Parque de Miraflores, el de Jesús Maria, LarcoMar. Si buscamos ejemplos en todo en el mundo los ejemplos se cuentan por docenas: Rio de Janeiro, Viña del Mar, Montevideo, Montecarlo, Saint Tropez, Palma de Mallorca, Barcelona, Truro entre muchos más. La misma tipología adecuada a las características tan peculiares y únicas de la Costa Verde estamos proponiendo para Lima. De no hacerse así simplemente seremos testigos de una nueva oportunidad perdida.

Para terminar, estamos frente a una propuesta que:

• No ha sido contratada por la Autoridad del proyecto Costa Verde, sino por la empresa de Peajes.
• No se conoce el equipo de profesionales multidisciplinarios que necesariament debería haber participado en un proyecto urbano de esta magnitud.
• No ha sido sometida a la revisión y evaluación de las autoridades competentes, tales como las diversas comisiones de la Municipalidad Metropolitana de Lima, y menos aprobada por el Concejo Metropolitano, como sí lo ha sido la “Visión Urbanística de la Costa Verde” elaborada por nuestro extenso y multidisciplinario equipo de profesionales, que fue aprobada por el Consejo Metropolitano. Luego de contar con la opinión favorable del IMP, y de las comisiones competentes;
• No cuenta con financiamiento claro pues no ha sido sometida al Sistema Nacional de Inversión Pública, para obtener la necesaria “viabilidad”, que todo proyecto público debe transitar;
• Siendo un diseño urbano, no ha sido concursado públicamente a diferencia de la Visión urbanística elaborada por nosotros, que no es un diseño urbano, sino un Plan que establece los lineamientos que deberán seguir los diversos equipos que se encarguen de realizar los diseños urbanos y arquitectónicos finales ;
• No ha sido sometida a un sondeo de opinión como sí lo ha sido la “Visión Urbanística de la Costa Verde”
• No establece los mecanismos para llevarlo a cabo, tales como el proceso de licitaciones públicas que deberían llevarse a cabo luego de contar con los expedientes técnicos que formarían parte de la documentación básica necesaria y que nunca se ha mencionado y menos mostrado;
  Para terminar, debemos mencionar que creemos en la discusión pública sobre bases serias, no creemos en proyectos sacadas de la manga de un “mago” ungió por sabe Dios para “diseñar” el espacio público más importante de nuestra ciudad. Cuando se nos convocó a dirigir el equipo técnico que llevó a cabo la “Visión Urbanística de la Costa Verde”, se hizo en función de nuestra amplia experiencia internacional, y sólo para establecer los lineamientos que permitan una plan ejecutable por etapas por los distintos municipios propietarios de la Costa Verde, con niveles de calidad equivalentes, y tal como se realizan todas la ciudades del mundo: con el concurso de todos los ciudadanos.

Leer más...

The Costa Verde in the 21 st Century. Interview with Manuel Zubiate.*

More than a decade passed before the most ambitious coastal project visualised in recent years bécame a reality. Drawings and scale models designed in the 1990s were found literaly covered in dust by the new profesional who recently began reviving the project. These professionals, using their ample experience, rigorous study and the appropriate criteria have committed themselves to bringing to life one of the most important public spaces in Lima: the Costa Verde.

Manuel Zubiate, architect-incharge and oficial spokerman, gives us his insights into the Project.

How did this Project first begin?

In 1994, a master plan for the regeneration of the Costa Verde was conceveid but not with the hoped-for results. Some work was initiated various zoning defects. As a result my profesional services together with the services of Raúl Flores were called on in order to create the “Nueva Visión de la Costa Verde” (“New Vision for the Costa Verde”).

What state is the Project currently in?

Currently the project is designed and the new guidelines for the project have been oficially approved. Now we are developing the concept to include new rules for those who are planning to invest in the project Costa Verde.

Which is the main purpouese of this project?

The main purpouse is to position Lima as a coastal city; an all-year round city and not only for the summer. Secontly, we want the Costa Verde to be a heterogeneuos space, for all the Limenian public. For that reason we plan to include not only recreational activities but also housing. Thirdly, we want it to be harmonious with the environment, with green cliffs, quality beaches and clean bathing waters.

How do we put the ‘verde’ (green) into the Costa Verde?

It costs a lot of Money and demands a lot of maintenance but demands it’s undoubtedly necessary. Having vegetation on the cliff will serve two purposes: firts, it’s visually pleasant and has significant enviromental benefits; and secontly the vegetation will help protect people by reducing Stone falls caused by wind and salinity. In order for this project to be implemented it will require collaboration between public and prívate interests.

Will the coastal geography be affected?

There is plenty of space in the Costa Verde and so won’t be necessary to flatten hills. Private investors will be in charge of urban rehabilitation and the construction of beach boardwalks and public facilities. All construction will take place on the cliffside and will occupy 15% of the total Cliff surface. The idea is that each district of the Costa Verde will be in charge of the consessions in its area, though always respecting the urban regulations laido ut in the over-all plan.

What will be the total investment required to execute the Project?

The movement of the road and the construction of the boardwalk, services and public spaces will cost approximately US$40 million. Apart fron that there is the cost of the rest of the necesary construction. Therefore in total we estimate and investment of $300 million will be required. We believe that the first stage of the work could be completed within a period of 3 years.

What do prívate companies and the population in general think of the Project?

The survey carried out in Lima as to what should be done to the Costa Verde received excellent results, though it’s worth noting that many of the participants adamantly rejected the construction of casinos and nightclubs. Simultaneously, we approached the private sector and found that they have a great interest in participating in the project.

How will you formalize and modernize the public transport in the area?

We are planning a special enviromentally-friendly transport system taht will use either gas or electricity. It will be designed to appeal to tourist and those on vocation. It would be a great idea to have “Mirabuses”. At the same time we are also planning to build cable-cars all the way along the Costa Verde.

The Costa Verde is about 15 kilometres long.

*Entrevista publicada en Opportunities. British Peruvian Chamber Commerce (Jan-March 2007), año 10, vol. 36, pp. 22-23.

Leer más...

Desarrollo de la Costa Verde.*

Por Manuel Zubiate
Arquitecto Urbanista

Los arquitectos Manuel Zubiate y Raúl Flórez, junto a un equipo de jóvenes profesionales y experimentados consultores, están realizando el anteproyecto urbano para la actualización del Plan Maestro de la Costa Verde de Lima contratados por la Autoridad del Proyecto Costa Verde / APCV, que a su vez expresa la decisión política e interés del Alcalde Lima Metropolitana. El trabajo está en ejecución, por tanto, es imposible una descripción completa, pero ello no quita la necesidad de dar a conocer los avances para recibir opiniones y observaciones.

Actualización del Plan Maestro

La actuación urbana sobre la Costa Verde está regida por el Plan Maestro aprobado el año 1995, el cual contiene valiosos elementos y fue realizado por prestigiosos profesionales luego de discusiones con la participación de varios colegios profesionales. Todo ello esta plasmado en un reglamento y en planos en 1:5,000 que muestran el trazo de la vía y la zonificación de usos de toda la Costa Verde desde Chorrillos hasta San Miguel. La información está plasmada en 8 volúmenes y un sumario con el reglamento (ver página web de la Autoridad)

La aplicación del Plan Maestro y la construcción de varias instalaciones en terrenos concesionados, ocasionó un malestar evidente en un sector de la población. Con el fin entendemos, de direccionar correctamente el futuro de esta importante área de Lima y de confirmar o modificar sus lineamientos, la Municipalidad de Lima liderada por el alcalde metropolitano lanzó la Ordenanza 950, según la cual el Plan debe ser actualizado, revisado y aprobado por la Autoridad Proyecto Costa Verde y luego ratificado por el Consejo Provincial de Lima Metropolitana. Como respuesta, la 1ra etapa fue plantear la denominada Nueva Visión dirigida por el arquitecto Raúl Flórez, que fue aprobada por la Autoridad. A partir del mes de noviembre 2006 nuestro equipo fue convocado para plantear el anteproyecto urbano, etapa en la que se está en este momento. Este documento servirá de insumo para otros estudios complementarios especializados a ser encargados por la Autoridad con los que se llegará a nivel equivalente a pre-factibilidad y permitirá completar la actualización del Plan. Según la ordenanza se tiene el plazo de 120 días contados desde febrero pasado para completar dicha actualización.

Para el desarrollo integral de la Costa Verde se considera que deben existir dos partes: un plan para el área de tierra y un plan para el agua, este último se estará desarrollando en un futuro cercano por una dependencia oficial del gobierno. Ambos planes son complementarios y este artículo se refiere al anteproyecto de tierra aunque mantiene la propuesta de nuevas playas que planteó el Plan Maestro de 1995.

Lineamientos

El Plan Maestro tomó partido por hacer convivir la costa verde tanto como un lugar de paso como un lugar de destino al plantear una vía de tipo expresa a la vez de zonificar diversos usos, principalmente recreacionales. Así establece el desarrollo de una gran diversidad de usos, que van desde recreación, servicios turísticos, restaurantes, vivienda, centros comerciales, centros de convenciones y otros. Paralelamente incorporó el trazo de la vía Costa Verde como parte del denominado anillo 5 de Lima Metropolitana, es decir, el circuito extremo alrededor de Lima Metropolitana. Ambos sistemas son en realidad contradictorios ya que el uso urbano al borde de la pista, tal como se aprecia en las construcciones realizadas, definitivamente le quitan a la vía su carácter de expresa. El Plan Maestro señala que la construcción de edificaciones son permitidas tanto en los terrenos ubicados de la vía hacia el lado del mar y vecina a las playas o al borde marino como también - y en mayor grado - en el mismo acantilado (ver grafico comparativo de Plan Maestro y Nueva Visión). No se establece si los accesos de las áreas edificables hacia el lado del acantilado, se hacen por el lado de la vía misma o, si se realizan en la parte de la ciudad de arriba. Por los dibujos, parece plantear ambas posibilidades aunque la vía en sí permanece en la misma posición actual, cual es al pie del acantilado. Estableció un plan de inversiones públicas y privadas que cubren los componentes más importantes tales como tratamiento de aguas servidas, nuevos accesos, ampliación a 3 carriles por sentido y trazo genérico de dos nuevos accesos (desde la Av. Salaverry y desde la Av. Pardo en Miraflores), la captación de inversión privada se plantean a través de concesiones y/o subasta de terrenos.

En base a él se han realizado inversiones exitosas y bien planteadas como Larcomar pero también se construyeron en los dos últimos años 4 concesiones que han sido criticadas por analistas y profesionales entre los que nos incluimos. Estas últimas son precisamente aquellas que se ubican hacia el lado de la playa y que siguen los lineamientos y posición general indicada en el Plan Maestro aunque no se ha realizado la extensión de la playa tal como indica debe realizarse.

Un principio que se planteó fue, primero, que el Plan sea modificado de la menor manera posible para dar continuidad a la legislación, a la institucionalidad y segundo, que la implementación deba hacerse en el menor plazo posible ya que no hay manera de esperar varios años adicionales sin que la costa se eche a perder definitivamente. Igualmente se consideró que los aportes públicos de existir deberían concentrarse para tareas en las que el capital privado no fuera a intervenir, tales como la mejora del hábitat de Lima marginal periférica y en las inversiones relacionadas al saneamiento de las emisiones de aguas servidas: colectores de La Chira y Magdalena.

Luego de un trabajo realizado, el Plan está siendo modificado en la disposición y organización de edificaciones, se ha sincerado la característica de la vía y en el modo de actuación para su puesta de marcha planteando una manera de captación de inversiones privadas y públicas (en ese orden). La Nueva Visión, como se ha denominado a la modificación que se realiza, es la consecuencia también de la condición económica promisoria del país cuya respuesta es el modo de gestión planteado que ha demostrado ser exitosa en varios lugares del mundo, la misma que genera la forma urbana diferencial. Una consecuencia, importante de mencionar, es la oportunidad que se brindará a los mejores profesionales: arquitectos, urbanistas y profesionales afines para desarrollar la mejor arquitectura que merece este lugar tan privilegiado.

Panorámica playa Los Delfines, Miraflores.

Costa Verde: el actual problema

Ante la situación de la Costa Verde de Lima había que dar una respuesta urbana y de gestión que resuelva los problemas existentes y la potencial destrucción del espacio de mayor calidad en Lima Metropolitana. Un rápido resumen nos permite comentar lo siguiente:

Desinterés de las municipalidades ribereñas en la Costa Verde:

Solo establecemos como hipótesis, que el desinterés es consecuencia de la desconexión física de la costa con los distritos visualizándose la costa como perteneciente a toda Lima.

Respecto a los aspectos sociales y urbanos:

Desconexión y ausencia de facilidades. No hay manera de llegar a la playa caminando desde los barrios anexos desde los cinco distritos que deberían darle vida todo el tiempo (exceptuamos Chorrillos). La población sin recursos que no puede alejarse a las playas ubicadas a partir del pago de peaje, usa la playa de la Costa Verde en verano los fines de semana sin las mínimas comodidades.

Respecto a los problemas ambientales:

El acantilado no está consolidado; genera un balcón para todo Lima, pero desde abajo es agresivo y si bien es estético para algunos, es solo para mirarlo; es insoportable acercarse a no menos de 40 metros y para el 80% de visitantes extranjeros, según propia indagación, el acantilado es deplorable.

Respecto a las regulaciones existentes:

El mismo Plan Maestro indica que sí es posible construir hacia el lado del mar y han originado las 3 concesiones de Barranco, dos restaurantes y el centro deportivo que son éxitos comerciales pero funcionan casi como enclaves y sin mecanismos de gestión para extender el beneficio a los que no pasan por sus puertas, dejando a la Costa Verde igualmente en la indigencia. De no haber habido una decisión política para actuar, bajo el Plan Maestro, pequeñas inversiones como las realizadas hubieran seguido siendo construidas más o menos alejadas de la playa o borde marino pero con parecido resultado a las actuales.

Visión urbanística playa Los Delfines.

Cuales son las preguntas que requieren respuesta

¿Que se desea? ¿Una costa con actividad todo el año, con oferta de playa, de visita, de recreación y de celebración para la población de Lima Metropolitana o una pista de paso para ahorrar tiempo? ¿Cómo y quien paga por los servicios necesarios? ¿Queremos que construyan facilidades, viviendas o que permanezca como un espacio natural mas o una pista de velocidad? ¿De haber facilidades, como se mantienen ellas? ¿Será segura contra desplomes del acantilado? ¿El mar arrastrará los rellenos y aquello que se haga? ¿Asistirá la población y consumirá sus servicios? ¿Continuarán los asaltos? ¿Podremos usar su pista como vía rápida?, finalmente… ¿estamos dispuestos a esperar 20 años más para que las administraciones centrales o locales decidan invertir en su mejora sustancial?

Grandes alternativas

Se evaluaron varias alternativas partiendo de usar el terreno que existe, ya que el crecimiento tanto de playas como de área de relleno se puede realizar en cualquier caso:

La primera es plantear la Costa Verde como exclusivo de playa, parques y vía rápida, que a nuestro entender cuestionaría absolutamente el Plan Maestro y escaparía de los alcances de la actualización, pero se planteó como paradigma extremo. Considera se deberían eliminar los usos previstos y en vez implementar un parque desde Miraflores hasta San Miguel, con facilidades de menor escala para no afectar el medioambiente. En esa posición extrema correspondería trasformar la vía en expresa de mayor velocidad con total cumplimiento de ser parte del anillo 5 de Lima Metropolitana: Habría una indudable ventaja medioambiental, pero se mantendría el problema de la inseguridad al no haber mayor actividad en horas laborales o en la noche. El financiamiento de los aproximadamente 40 millones de dólares del costo de obras, debido a la imposibilidad de captar inversión privada, sería muy limitado y se calcula que se requerirían al menos 4 años del total de los presupuestos municipales de inversión pública (30% de sus presupuestos totales) dedicados exclusivamente a habilitar la costa verde aun sin considerarse el costo del mantenimiento y reposición. Respecto a la construcción de una vía expresa costeada por peajes obligan según una propuesta de INVERMET a construir los denominados “circuitos 0” para uso libre sin peaje dentro de los ámbitos municipales definido por las 6 bajadas a la playa. Los intercambios y giros a la izquierda requieren de puentes en cada distrito lo cual encarece la obra hasta llegar a la cifra de 250 millones de dólares (cifra por confirmar). También se incluían necesarios puentes peatonales para llegar a la playa desde la parte alta, que son también por su naturaleza inseguros contra la delincuencia. Todo esto afectaría notablemente la característica recreacional de la costa verde para transformarla en un área dedicada a la circulación vehicular, puesto que se consumiría toda el área disponible en Miraflores por ejemplo.

La segunda alternativa fue la de mantener el Plan Maestro, pero eliminando los usos hacia el lado de la playa que indudablemente perturban la vista del mar y mantener los usos hacia el lado del acantilado ingresando a ellos desde abajo sin desplazar la vía. Si bien esos ingresos vehiculares excepcionalmente pueden darse, sin embargo, no permiten mayor actividad en la vereda y por tanto no añaden actividad a la Costa.

Una tercera alternativa fue, mantener los usos del Plan Maestro en el lado del acantilado pero con ingresos desde la parte de arriba, es decir, al igual que los edificios ubicados al borde mismo de Barranco, en balcón sobre la Costa Verde. Ello sería posible en Miraflores y Magdalena que cuentan con acceso público. Con ello se ganarían inversiones inmobiliarias que aportarían arbitrios pero no aportarían al desarrollo ni vitalidad a la playa, se mantendría la inseguridad de la costa y las inversiones serían costosas. Lo positivo en esta alternativa sería la mayor velocidad de diseño de la vía.

Se ha optado por la solución que tiene un calificativo mas balanceado de respuestas a las preguntas formuladas de todos los aspectos y que si bien no representa mayores modificaciones al actual Plan Maestro, genera un nuevo paradigma urbano que se ha denominado Nueva Visión. Se puede resumir de manera muy simple:

Mantiene la convivencia entre una vía fluida de tráfico calmado (diseñada para 60 km/hora), con el funcionamiento de usos mixtos. Estas funciones, como en muchos balnearios, se concentran hacia el lado del acantilado dejando la vista y acceso libre desde la vía. Hacia el lado del mar se ubicarán únicamente un malecón de buena calidad y facilidades menores. Se facilita la captación de inversión privada creando áreas de intervención, o macrolotes que podrán ser subastados y entregados en propiedad. Puede desarrollarse en menor plazo. Finalmente, su aplicación exitosa servirá como efectivo elemento de presión social para captar fondos públicos tanto para ganar más terreno al mar, (playa y/o parque) como también para resolver el tema de las emisiones de aguas servidas.

Planteamientos Básicos

La sustentación de la propuesta es la siguiente. Se parte tanto del Plan de Competitividad de Lima metropolitana aprobada por la administración Municipal en donde se plantea que Lima se posicione internacionalmente como destino turístico cultural, como con el desarrollo de la costa como lugar esparcimiento y de destino planteado en el Plan Maestro, aprobado con amplio consenso.

Los objetivos a cumplir como los siguientes:

Lima como ciudad de litoral.

Potenciar su acantilado y su mar con actividad constante todo el año y por tanto con seguridad. La bahía de 20 kilómetros de la Costa verde debería y considerarse un lugar obligado de visita a quien llega a Lima y contribuir a elevar competitividad Lima metropolitana. Urbanísticamente se busca generar una estrecha relación transversal y vertical con la ciudad, de manera segura, vital y con usos heterogéneos para su mutua alimentación. Se considera mejorar las siete bajadas y multiplicidad de precarias escaleras y añadir otros sistemas de conexión.



Costa Verde, espacio público socialmente inclusivo.

Parte de la concepción de considerar el espacio público como una herramienta muy poderosa para la construcción de una sociedad más democrática e inclusiva, proceso lento en el Perú pero indispensable de abordar. Se busca facilitar su uso para todo el público metropolitano con equipamiento para todos los niveles económicos que en el tiempo, debe extenderse a todo el año y a las 24 horas del día, explotando su potencial para transformarla a la vez en un lugar seguro de recorrer día y noche.

Armonía con el medioambiente.

Se busca defender la tierra ganada al mar. Consolidar el acantilado. Dar integralidad de sus servicios básicos empleando las más modernas técnicas de reciclamiento de aguas servidas. Establecer un transporte público con características no contaminantes. Realzar las características estéticas del acantilado.

Principales estrategias

Inversión privada-utilidad pública

Inversionistas privados que ganen concursos públicos realizarán sus estudios de factibilidad definitivos, harán la habilitación urbana y la construcción de malecones y facilidades públicas de acuerdo al anteproyecto urbano para obtener un conjunto urbanísticamente eficiente y sostenible en el tiempo. Estos terrenos o macro-lotes ya habilitados de acuerdo a su diseño urbano integral podrán construir edificaciones que albergarán usos mixtos. Se trata por tanto de un trabajo conjunto entre el sector público y el sector privado.

Adecuar las facilidades e inversiones a los terrenos ya ganados sin restar área de playa.

Se tendrá un éxito inmediato sin esperar costosas inversiones. El éxito y actividad a lo largo de la Costa Verde generará las condiciones para crecer la playa en un mediano plazo. Se seguirá el proceso de balnearios exitosos como Copacabana, Brasil; Art Deco de Miami entre otros.

Proyecto urbano como herramienta.

Un libreto base consistente en un proyecto integral urbano que guíe inversiones e integre intereses de los diversos actores urbanos. Con suficiente flexibilidad para que los inversionistas privados intervengan y las actividades se retroalimenten entre sí y que a la vez proteja los principales puntos de visión tanto desde abajo como desde arriba manteniendo el perfil natural tanto como sea posible y en armonía con la masa de construcción necesaria para hacer factible el proyecto.

Nueva visión 2007.

La Costa Verde dentro de Lima

Establecidos los objetivos y estrategias, la determinación de las características urbanas de la Costa Verde debe considerar que Lima tiene muchas playas dentro de la propia provincia y en la vecina provincia de Cañete pero la realidad nos muestra que son difícilmente accesibles en temporada de verano para aquellos que no tienen movilidad propia. A pesar de ello, se pueden observar que las playas más cercanas entre el mar de Villa hasta Pucusana tienen un alto porcentaje de ocupación y escasez de servicios. Las playas de la zona del valle de Asia están privatizadas en un alto porcentaje y las playas libres cada vez se alejan cada vez mas absorbiendo tiempo de viaje para unas pocas horas de recreación.

Lima Metropolitana requiere acompañar la Costa Verde en verano brindando mejoras de los servicios, mayor accesibilidad y un sistema de transporte eficiente hacia las playas al sur de Lima y a Ventanilla. Con ello se aliviaría la demanda de playa en la Costa Verde durante los 12 fines de semana de temporada.

Respecto al rol de la Costa Verde, si bien la estrategia que se plantea en la nueva visión consiste en acelerar el proceso de inversión en la generación de playa de acuerdo a un plan de desarrollo de playas, posiblemente sea realista considerar habilitar nuevas playas recién en un mediano plazo. Considerar que el valor de la Costa Verde radica únicamente en su oferta de playas limita su potencial de desarrollo.

Siguiendo la propuesta del Plan Maestro, la Costa Verde se concibe más bien como una extensión de la ciudad de Lima para actividades de recreación y paseo frente al mar durante todo el año además de su limitada oferta de playas para el verano. Para integrarla se ha planteado conectar las bajadas peatonales con avenidas, calles o espacios representativos. Cada distrito entonces tiene una respuesta en la Costa Verde.

Visión Plan Maestro 1995.

Visión Arq. Ernesto Aramburú Menchaca.

Morfología de la Costa Verde y el proyecto urbano

Se puede dividir la Costa Verde en tres partes: Zona del sur, desde Chorrillos hasta la frontera Miraflores- San Isidro que cuenta con playas (con la excepción de Los Delfines) y es más abrigada contra el viento. Acá el Morro Solar focaliza de la perspectiva hacia el sur ya que constituye un hito que coincide y define claramente el límite sur de la bahía. La volumetría que se plantea permite la mayor visibilidad posible del acantilado, preservando la naturaleza del conjunto acantilado-morro solar. Los volúmenes no superarán aproximadamente el 30% de la altura del acantilado aunque ello no está todavía definido.

Desde allí hasta San Miguel no se cuenta con playa por la braveza del mar (posiblemente en el futuro sea posible generarla). A la vez el acantilado no tiene la segunda escala ya que es un continuo sin mayor definición. Tampoco se definen los límites extremos del sur (Morro Solar) ni del norte (isla San Lorenzo) especialmente en los días medianamente nublados y por estas razones, paisajisticamente es el de menor calidad pero si existen un terreno disponible de aproximadamente 20 hectáreas bien compactadas con posibilidad de dar acceso al borde del mar para paseos y recreación. En esta zona, la presencia del mar mismo concentra el valor paisajístico. La volumetría que se plantea tiene mayores licencias y se permite obtener mayor altura relativa de edificaciones en relación al acantilado aunque con limitaciones de las visuales o conos de visión desde las pocas áreas públicas en la parte alta. Este sector es el nuevo gran potencial que tiene la bahía de Lima y el proyecto planteado considera por ello vitalizar con usos para ver y sentir el mar de cerca.

La zona norte, que comprende San Miguel, tiene semejantes características del centro, pero acá comienza a percibirse la mayor presencia del hito geográfico sur, cual es, la isla San Lorenzo. Desde San Miguel hasta el Callao, la isla va dominando progresivamente la perspectiva, hasta el extremo de apreciarse desde esta zona los mejores atardeceres de verano. El relleno ganado disminuye hasta un promedio de 50 metros a partir de la pista. La volumetría y edificaciones son de menor dimensión y permiten la vista al futuro malecón desde la vía Costanera. La misma vía se plantea cambiarla a dirección sur-norte para explotar el magnetismo de la isla San Lorenzo.

¿En qué consiste el Anteproyecto Urbano Costa Verde?

El anteproyecto urbano está sustentado por la Autoridad, como representante del bien común, y consiste en lo siguiente:

1. Construir un Espacio Público de calidad, consistente en un malecón con servicios, pisos adecuados, barandas, escaleras, baños, pequeños kioscos, áreas verdes, iluminación, puestos de salvataje y seguridad, ciclovía continua, áreas de parque nuevas. Como también las protecciones enrocadas contra la acción del mar, la protección verde de las laderas del acantilado. Todo ello será financiado principalmente por desarrolladores privados de 11 macro-lotes que se generan al borde de la vía (aunque se están aún evaluando su número y ubicación definitiva). Acá se sigue con el conocido procedimiento por el cual las empresas urbanizadoras construyen y financian calles, avenidas y parques que entregan a la ciudad quedando los lotes vendibles en propiedad de ella para ser vendidos o alquilados.
2. Se crean 11 macro-lotes que se reparten en todos los distritos al desplazar la actual vía hacia el mar en estos 11 lugares específicos (ver plano que se adjunta). La vía se desplazará únicamente en el 44% de su recorrido en los lugares en donde existe el espacio suficiente. Los desarrolladores privados de esos macro-lotes financian y construyen las obras mencionadas. Los desarrolladores serán escogidos a través de un concurso público bajo el actual marco legal de la ley de Iniciativa privada y de licitación y subasta de terrenos. El Proyecto Urbano busca el equilibrio entre el costo de las obras públicas y el precio base del metro cuadrado en una opción realista basada en los actuales precios de los terrenos en áreas ribereñas de Lima. Las empresas podrán financiar las obras públicas debido a que es posible construir una mayor cantidad de pisos sin obstaculizar las vistas actuales debido a su cercanía al acantilado.
3. La vía misma, tiene el momento limitaciones para su adecuación a 3x3 carriles, como se indica en la sección normativa del Plan Vial (aprobado por Ordenanza). En Barranco, en las concesiones otorgadas, en los clubs al pié de la bajada Balta la vía no tiene el espacio para su ensanche. Se ha planteado seguir con 2x2 carriles mas un carril de servicio en las zonas de macrolotes hasta la bajada de San Isidro desde donde se amplia a 3x3 carriles. El estudio de tráfico a nivel de pre-factibilidad planteado con una velocidad normativa de 60 km/hora y 6 semáforos, arroja una suficiente fluidez cuando los desarrollos urbanos se consoliden.
4. Un libreto urbanístico o anteproyecto urbano dan las pautas y limitaciones para las construcciones que realicen los desarrolladores. Se especifica alturas máximas de construcción, ubicación de zonas de servicios y de escaleras o funiculares hacia la parte alta de la ciudad. Esta volumetría general está definida por lo que denominamos “conos de visión” que evita obstaculizar la vista del mar y playa al borde superior. Permite mantener las características estéticas del acantilado y su visión. Minimiza la vista de elevaciones posteriores de las edificaciones. Permite, principalmente en los distritos de Miraflores y Barranco se construya en terrazas apoyadas en el acantilado para no crear espaldas aprovechando los mayores valores inmobiliarios. Los techos finales tienen exigencias para no ver servicios y se estudia la posibilidad que puedan ser techos verdes.
5. Los desarrollos ocupan aproximadamente un 44 % de la longitud de la vía concentrados principalmente en Magdalena. La cobertura del acantilado en cada macrolote alcanzará hasta el 40% de la superficie proyectada en elevación; con ello se mantiene la misma proporción que definió el Plan Maestro. (ver plano de distribución). Las construcciones no superarán la valla del 75% de la altura del acantilado, y por tanto, considerando la proyección en elevación del acantilado se ocuparía un máximo de aproximadamente 18% de la elevación. Considerando los desarrollos en terreno ocupado en planta, se cubren aproximadamente entre 12 a 15 % de las 100 hectáreas que se disponen. Pero con este 15% se financia el 100% del área y se genera 75% de área de USO PÚBLICO entre vías y áreas de esparcimiento.
6. El área de acceso irrestricto entre el malecón y la playa es el 100% contrariamente al Plan Maestro que permite únicamente 20% de acceso.
7. No se tocará área de playa. Es importante considerar que existen playas desde Chorrillos hasta la playa La Pampilla (ex Muelle 1) en Miraflores. A partir de allí y en Miraflores, San Isidro, Magdalena y San Miguel no existen playas si no extensas áreas de rellenos inutilizadas que llegan aproximadamente a 20 hectáreas.
8. El malecón y sus facilidades tendrán diversas características y tipologías según el borde de mar por el que pasa. Así variará entre un malecón al borde de la arena, otro que estará casi al borde del mar en el distrito de Barranco, se contarán con facilidades para acceder con seguridad a los espigones, otro malecón será desarrollado como un paseo o parque longitudinal al borde del mar a la manera de la cubierta de un barco, etc.
9. Los desarrolladores implementarán Usos Mixtos, es decir, brindarán en los primeros niveles servicios para usuarios de la costa verde: restaurantes, recreos, cafés, y las funciones que la propia imaginación pueda generar. En los niveles superiores se podrán desarrollar viviendas, u oficinas.

Referencias

Manuel Zubiate se graduó en la Universidad Nacional de Ingeniería e hizo estudios de maestría en Diseño Urbano en la Oxford Brookes University de Inglaterra. Tiene práctica académica y profesional en arquitectura y urbanismo en el Perú, Ecuador e Inglaterra en donde comparte su residencia. Logró el financiamiento del Consejo Británico para organizar y facilitar varios talleres internacionales de diseño urbano en áreas–problema de Lima, desarrolladas posteriormente en Oxford. Recibió en Londres en Diciembre del 2005 como miembro del IDPO de Oxford, un premio sobre Regeneración Urbana otorgado por la Building Corporation UK en competencia con importantes firmas británicas.

Raúl Flórez se graduó en la Universidad Nacional de Ingeniería y tiene maestría en Planificación Urbana y Territorial en la Universidad de Edimburgo, UK. Profesor universitario, fue decano de la Facultad de Arquitectura de la UNI, Viceministro de Vivienda y Construcción el año 2001. Fue miembro del equipo residente de Oxford Brookes University que comandó el proyecto del Malecón 2000 de Guayaquil.

*Artículo publicado en CAP Lima. Revista especializada de arquitectura, urbanismo y territorio (marzo-abril 2007), año 1, vol. 2, pp. 18-26.

Leer más...